Le Portugal a mis en place un dispositif spécifique destiné à encourager l’investissement dans des biens immobiliers destinés à la location résidentielle. Les Contrats d’investissement locatif (Contratos de Investimento para Arrendamento — CIA) prévoient des avantages fiscaux pour les projets éligibles, sous réserve du respect des conditions légales applicables.
Le dispositif a été créé par le décret-loi n° 97/2026 du 20 mai et réglementé par l’arrêté ministériel n° 447-A/2026/1 du 30 septembre. Ce dernier définit les procédures de candidature, les conditions d’éligibilité des investisseurs et les obligations associées à ces contrats.
L’objectif est d’encourager l’investissement privé dans l’acquisition, la construction et la réhabilitation de biens immobiliers destinés à la location résidentielle, afin de contribuer à augmenter l’offre de logements à loyers modérés.
Les Contrats d’investissement locatif sont conclus entre les investisseurs et l’Institut du logement et de la réhabilitation urbaine (IHRU), agissant au nom de l’État portugais.
Le dispositif couvre les investissements dans l’acquisition, la construction ou la réhabilitation d’immeubles destinés à la location résidentielle ou à la location en vue d’une sous-location à usage résidentiel.
Les contrats ont une durée comprise entre 10 et 25 ans, sauf conditions spécifiques applicables aux projets intégrés dans des partenariats public-privé.
Pour être éligibles, les projets doivent respecter les exigences relatives à l’utilisation des biens immobiliers, aux plafonds de loyers et aux conditions applicables aux investisseurs.
Le régime des CIA prévoit plusieurs avantages fiscaux, dont l’application dépend du respect des conditions légales et contractuelles.
Les principaux avantages prévus comprennent :
— L’exonération de l’IMT (impôt sur les transmissions immobilières) pour l’acquisition de certains terrains constructibles et biens immobiliers destinés à la location résidentielle couverts par le contrat.
— L’exonération du droit de timbre sur le transfert des biens immobiliers éligibles.
— L’exonération de l’IMI (impôt municipal sur les biens immobiliers) pendant une période pouvant aller jusqu’à huit ans, à compter de l’année d’acquisition incluse.
— Une réduction de 50 % du taux d’IMI pendant la période restante du contrat, dans les limites légales applicables.
— L’application du taux réduit de TVA à certains travaux de construction ou de réhabilitation éligibles concernant les biens couverts par le dispositif.
— Le remboursement d’un montant équivalent à 50 % de la TVA supportée sur certains services d’architecture, d’ingénierie, de conception et d’études liés à la construction ou à la réhabilitation, sous réserve des exclusions prévues par la loi.
— L’exonération de l’IMI additionnel pendant la durée du contrat.
— Une réduction de 50 % d’un taux spécifique de droit de timbre pour certains organismes de placement alternatifs, proportionnellement aux actifs couverts.
Il convient de souligner que l’application des exonérations d’IMT et d’IMI prévues par le dispositif est soumise à une décision municipale, conformément à la loi. Ces avantages ne doivent donc pas être considérés comme automatiques dans toutes les communes ni pour tous les investissements.
Avant de réaliser un investissement, il est essentiel de vérifier les avantages effectivement applicables au bien immobilier et au contrat concernés.
Les particuliers, les sociétés et les autres entités peuvent présenter une candidature, à condition de satisfaire aux exigences définies par la législation.
Les principales conditions comprennent :
— Une capacité technique et de gestion adaptée à l’investissement.
— Une comptabilité régulièrement tenue.
— Un bénéfice imposable qui n’est pas déterminé par des méthodes indirectes d’évaluation.
— Une situation fiscale et sociale régulière.
— Le respect des autres exigences légales applicables à l’activité.
— Une expérience avérée de plus de trois ans dans l’investissement ou la promotion immobilière, la gestion immobilière ou la gestion locative résidentielle.
Dans certaines conditions, la réglementation permet de prendre en compte l’expérience des associés, de certaines entités détenant une participation dans l’investisseur ou détenues par celui-ci, ainsi que des membres des organes d’administration, de direction ou de gestion.
Une condition importante concerne également l’utilisation des immeubles : au moins 70 % de la surface totale de construction couverte par le contrat doit être affectée à la location résidentielle ou à la location en vue d’une sous-location à usage résidentiel.
Les loyers doivent également respecter les plafonds légaux applicables. Les candidatures sont déposées via la plateforme électronique mise à disposition par l’IHRU.
Pour l’application de ce dispositif, le décret-loi n° 97/2026 prévoit que le loyer mensuel modéré ne peut dépasser 2,5 fois le montant du salaire minimum mensuel garanti applicable en 2026, sous réserve des éventuelles mises à jour prévues par la loi.
Ce critère est essentiel pour déterminer si les biens immobiliers peuvent être intégrés dans un CIA.
Il convient de distinguer cette limite des règles du Régime simplifié de location accessible (Regime Simplificado de Arrendamento Acessível — RSAA). Lorsqu’un CIA relève du RSAA, les exigences et les plafonds de loyers propres à ce régime s’appliquent également.
Pour les investisseurs, la connaissance des plafonds applicables est indispensable afin d’estimer les revenus locatifs potentiels et d’évaluer la viabilité financière du projet.
L’Algarve demeure une région importante pour l’investissement immobilier. Toutefois, la viabilité de chaque projet locatif dépend de plusieurs facteurs, notamment la localisation, le prix d’acquisition, les coûts de construction ou de réhabilitation et les loyers autorisés.
Les Contrats d’investissement locatif peuvent constituer une option à étudier pour les investisseurs qui souhaitent développer des projets résidentiels à moyen ou long terme et qui remplissent les conditions légales du dispositif.
L’acquisition d’immeubles à réhabiliter et la construction de nouveaux logements destinés à la location sont des exemples de projets pouvant être étudiés dans ce cadre.
Les incitations fiscales peuvent contribuer à la viabilité financière de certains investissements. Toutefois, elles ne garantissent pas, à elles seules, la rentabilité d’un projet.
Avant de prendre une décision, il est donc important d’évaluer les coûts totaux, les revenus prévisionnels, les obligations contractuelles et les conditions propres au marché immobilier de chaque commune de l’Algarve.
Avant de conclure un Contrat d’investissement locatif, il est important d’évaluer :
— L’éligibilité de l’investisseur et du projet.
— Les plafonds de loyers applicables.
— Les avantages fiscaux disponibles et les conditions de leur attribution.
— La durée et les obligations prévues dans le contrat.
— Les coûts d’acquisition, de construction, de réhabilitation et de gestion du bien.
— La rentabilité attendue sur la durée de l’investissement.
Une analyse préalable permet de mieux comprendre les conditions du dispositif et de déterminer si le projet correspond aux objectifs de l’investisseur.
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La législation applicable aux Contrats d’investissement locatif peut être consultée dans les textes officiels suivants :
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